Инвестиции в гостиничный бизнес Москвы: за и против

Москву не просто не остановить — её даже на паузу поставить невозможно. Город, который не спит, не сбавляет скорость и всегда на грани между «ещё чуть-чуть» и «куда вы все прёте». И вот в этом шуме, между башнями, стройками, кофе на вынос и вечными очередями в МФЦ, всё чаще слышен интересный вопрос: а не вложиться ли в гостиничный бизнес? Причём не в плане «куплю один номер и сдаю на Авито», а серьёзно — открыть, управлять, зарабатывать. Или хотя бы приобщиться к доле.

С одной стороны, кажется, что идея шикарная. Москва — туристический центр, командировки идут рекой, Booking живёт, Ozon-шоперы катаются, иностранцы потихоньку возвращаются. С другой — вы пробовали найти персонал? Или справиться с проверками? Или не сгореть, когда половина гостей отменяет брони за день до заезда?

Инвестиции в гостиницу — это не шутка и точно не вариант «тихо положил деньги — и оно капает». Это история с характерами, выкрутасами, административными танцами и иногда очень неожиданными сюжетами. Давайте посмотрим на всё по-честному: без блеска на ресепшене, но и без апокалипсиса.

Почему люди вообще хотят вкладываться в отели

Во-первых, это красиво. Не в смысле — здание, а в смысле — концепт. Сказать на вечеринке «я открыл отель на Цветном» звучит весомее, чем «я сдаю два апартамента в Мытищах». Вокруг отелей ореол некой важности. Сразу представляется завтрак с тостами, довольные гости, менеджер в пиджаке и все такие улыбаются. Это не «инвестиции в бетон», это почти глянцевый бизнес.

Во-вторых, это вроде как стабильно. Люди всегда будут ездить, отдыхать, ночевать, приезжать в командировки, влюбляться, расставаться и бронировать. И отель — место, где они всё это делают. А значит, кажется, спрос будет всегда.

В-третьих, это может быть доходно. Особенно если знать, где открываться, какой формат выбрать и как выжить в этом бетонном лесу. Отель — не самая дешевая инвестиция, но если выстреливает, то стреляет не холостыми.

За что отельные инвестиции любят

Поговорим о плюсах, которые не просто из презентации девелопера, а с земли. То, что работает.

Прогнозируемый спрос. Москва каждый год принимает миллионы туристов, участников выставок, студентов, врачей, актёров, гастролёров и людей, у которых просто «на ночь переночевать». Все они — ваши потенциальные гости.
Разные форматы = разный порог входа. Можно вложиться в бутик-отель, можно в бизнес-отель, можно даже в капсульную историю или модульный формат. Необязательно сразу Marriott.
Возможность комбинировать. Есть варианты, где совмещается гостиница, апартаменты, коворкинг и даже кафе. А значит — несколько источников дохода.
Приятный имидж. Владение гостиничным бизнесом выглядит весомо, особенно если фасад красивый, а в холле играет джаз.
Невысокая корреляция с кризисами (в теории). Люди продолжают ездить даже в непростые времена. Только формат спроса меняется.

Ну и нельзя не отметить, что на фоне нестабильного рынка жилья, падающей доходности по аренде и уже привычной турбулентности в коммерческой недвижимости, отель кажется бодрым вариантом. Или хотя бы живым.

А теперь по-честному: подводные глыбы, не камушки

Теперь, когда мы с вами уже почувствовали аромат свежей простыни и кофе в лобби — пора вспомнить, что не всё так гладко. Гостиница может приносить не только деньги, но и седину, и приступы философии.

Конкуренция. Их много. В каждом районе Москвы уже есть как минимум три отеля: один норм, один непонятный и один «стоит, но вроде никто не ходит». И отличиться нужно чем-то реально крутым.
Управление — не для новичков. Это не арендный бизнес. Здесь важен сервис, контроль, персонал, маркетинг, репутация, системы бронирования и постоянное лавирование между гостями и государством.
Сезонность. Несмотря на кажущуюся круглогодичность, спрос реально скачет. Зимой меньше, летом — фестивали, осенью — бизнес, весной — непредсказуемость.
Зависимость от отзывов. Один негативный гость, один вечер без горячей воды, один просроченный круассан — и вот уже звёзд меньше, чем должно быть.
Бюрократия. Много всего. Проверки, разрешения, пожарные, охрана труда, вывески, соседние жильцы, санитарные нормы и снова проверки.
Вложения на старте. Построить с нуля — дорого. Купить готовое — ещё дороже. Ремонт, мебель, дизайн, системы — всё стоит больше, чем кажется.

Где деньги лежат

Инвестор, даже с душой, всё равно про деньги. Поэтому разберёмся, откуда тут может быть доход. Всё зависит от формата.

Классическая сдача в управление. Вы вкладываетесь, а управляющая компания всё делает и платит вам фиксированный доход. Минус — зависите от них, но плюс — спите спокойно.
Совместное владение. Несколько собственников вкладываются, делят прибыль, участвуют в управлении. Нужно быть уверенным, что вы с партнёрами не поругаетесь на этапе покупки постельного белья.
Апарт-отели. Вы покупаете номер, вам сдают, вы получаете часть. Ближе к аренде, но с гостиничной инфраструктурой. Удобно, но доходность нестабильна.
Собственный проект. Самая сложная и дорогая история, но с максимальным контролем и потенциалом. Можно сделать необычный концепт, бренд, продавать эмоцию и получать не только деньги, но и фан.

Доходность может быть разной — от 5% годовых на пассиве до 15% и выше, если вы действительно в теме. Но, конечно, не надо думать, что завтра будете кататься на «Майбахе». Это история про устойчивый, а не взрывной доход.

Что сейчас в моде у гостей и почему это важно инвестору

Чтобы отель был прибыльным, он должен нравиться. Не вам, а гостю. А гость у нас нынче капризный. Он хочет вай-фай в ванной, завтраки без очередей, персонал с улыбкой и, желательно, интерьер, который не похож на офис.

В тренде сейчас:

Тематические отели. Да, это работает. Люди ищут эмоции.
Бутик-форматы. Маленькие, уютные, с индивидуальным подходом.
Самозаселение. Всё больше людей не хочет общаться — хочет QR-код, кровать и тишину.
Апарт-решения. Особенно для тех, кто приезжает надолго — командировка, учёба, восстановление, проекты.
Эко и «осознанность». Меньше пластика, больше дерева, а если ещё и кофе из зерна — вообще топ.

Если ваш отель не будет про это — готовьтесь снижать цену и конкурировать за каждое бронирование. Инвестор должен думать не только о метрах, но и о концепции.

Кто точно не должен идти в гостиницы

Вот список, кого гостиничный бизнес скорее всего сожрёт:

Люди, которые хотят пассивный доход, но не хотят делиться управлением.
Те, кто не понимает, как работает сервис и думают, что «гости сами разберутся».
Все, кто верит, что «главное — построить, а дальше само».
Любители стабильности. Тут качает. То брони в плюс, то отмены, то налоговая приехала.

И при этом — это бизнес для тех, кто реально хочет создать продукт, а не просто вложиться. Хочет быть частью процесса, а не просто смотреть отчёты.

Маленькие советы тем, кто всё-таки хочет попробовать

Не берите на себя всё. Найдите грамотную управляющую компанию, но не отпускайте всё из рук.
Начинайте с малого. Бутик, небольшой апарт-формат, один этаж — всё это лучше, чем сразу махина на 150 номеров.
Не экономьте на дизайне. Гость не простит скуку.
Следите за репутацией. Один плохой отзыв — это минус две недели бронирований.
Продавайте не только номер, но и опыт. Это приносит деньги.

И что в итоге

Гостиничный бизнес в Москве — это как ресторан без кухни: внешне красиво, но внутри должно быть чётко, иначе всё пойдёт не так. Инвестировать можно. И можно заработать. Но думать надо не только про квадратные метры, а про эмоции, про гостей, про то, как быть лучше, чем соседняя табличка на том же переулке.

Москва всё стерпит. И гостиницу на 200 номеров, и мини-отель на 5 комнат, и апарты на крыше. Но вы должны понимать, во что лезете. И тогда это может быть не только выгодно, но и действительно интересно.

Потому что гостиница — это не про кирпичи. Это про сон, кофе, сервис и то ощущение, с которым человек уходит. А если он уходит довольный — у вас есть шанс не просто окупить проект, а сделать что-то, чем будет гордиться даже ваша бабушка.