Анализ загрузки отелей по районам Москвы

Если кто-то думает, что все московские отели забиты только возле Кремля и Остоженки, а всё остальное — сплошная грусть и уборщица, скучающая в пустом коридоре, то он явно давно не заглядывал в отчёты по загрузке. Сегодня столица живёт как организм: где-то бешеный трафик, где-то редкие командировочные, а где-то неожиданно выстреливают туристы, которых просто тянет пожить в районе, где даже таксист при слове «Вешняки» зависает на секунду. Отели в Москве — это больше не только центр. И уж точно не только люксы.

Давайте разберёмся по-человечески: в каких районах столицы сегодня оживлённый гостиничный ритм, а где наоборот — отели играют в «угадай, кто заселится сегодня». И заодно попробуем понять, почему так происходит. Всё без заумных графиков и корпоративных фраз вроде «просадка сегмента ADR». Всё как есть.

Центральный округ: традиционный любимец, но уже не король

ЦАО — он же ЦЕНТР — был, есть и будет зоной, где отель можно сдать даже без ремонта, если из окна видно хотя бы кусочек сталинской высотки. Тут у нас и «Балчуг», и «Метрополь», и прочие ветераны, но речь не только о люксе. Спрос здесь держится стабильно, потому что:

Туристы. Особенно те, кто едет в Москву впервые — им же нужен Красная площадь, ГУМ и возможность гулять до Кремля пешком.
Бизнес. Переговоры, форумы, госструктуры, командировки с суточными и возможностью «мы вас заселим в Арбат».
События. От модных показов до форумов: всё в пределах Тверской и прилегающих улиц.

Загрузка тут часто 80–90% — даже в не сезон. Но конкуренция бешеная, а аренда здания — как небольшое межконтинентальное путешествие по цене. Поэтому маржа не всегда такая уж сладкая.

Юго-Запад и ЗАО: университеты, студенты и неожиданный рост

Вы удивитесь, но отели в районе Юго-Запада, особенно рядом с МГУ, показывают неплохую загрузку. Почему?

Абитуриенты и родители. Весь июль и август в округе бегают мамы с чемоданами и парни с папками для ЕГЭ.
Научные форумы. Да-да, они ещё существуют. И гостиницы возле Воробьёвых гор, Ленинского и Университета ловят этот трафик.
Неплохая транспортная доступность и метро рядом. Многие гости сознательно селятся вне центра, но недалеко.

В ЗАО, кстати, также активен корпоративный сегмент. Приезжие бизнесмены не горят желанием жить в центре и платить +40% за люстру в номере. А тут — и цены норм, и кофе рядом.

Север: гостиницы на выезде и кластеры бизнес-туристов

Тимирязевский, Аэропорт, Савёловский — звучит как набор станций для тех, кто едет в Москву на «дела». Именно «дела», а не селфи с Царь-пушкой.

Здесь удобно добираться от вокзалов и к МКАДу.
Тут любят селиться корпоративные клиенты, особенно те, кто работает с логистикой, торговлей, складами.
Многие «модные» офисы и технологические кластеры тоже не в центре, а как раз ближе к северу.

Поэтому загрузка может колебаться, но в периоды выставок и бизнес-событий номера уходят как пирожки в мороз. Особенно в отелях категории 3–4 звезды, где есть бесплатный Wi-Fi и «не надо через весь центр ехать».

Восток Москвы: спящий гигант или пока просто спящий

Вот тут всё посложнее. Восточные районы — от Перово до Измайлово — сильно зависят от сезона и категории гостей. Есть отели-динозавры, вроде гигантского «Измайлово», а есть скромные гостевые дома, которые держатся на своей локальной аудитории.

Что влияет:

Групповые заезды. Например, школьники, экскурсии, спортивные команды. Они не ищут «бутик в центре», им важен транспорт и недорогой номер.
Близость к природным зонам. Измайловский парк, например, — плюс для туристов с детьми.
Дешёвое размещение. Не всем нужен люкс. Иногда просто переночевать.

Так что загрузка — волнами. Бывает 30%, бывает 100%, если заехала группа на три автобуса.

Юг и Юго-Восток: бюджетно, практично, транспортно

Районы типа Царицыно, Марьино, Братеево, Люблино — это не туристический рай, но и не дыра. Тут живёт своя жизнь, и отели тоже живут.

Много командировочных по производственным, складским или дистрибуционным делам.
Бывают заезды на мероприятия, которые проходят в ТЦ, спорткомплексах, академиях и прочих «нецентровых» локациях.
Есть интерес к апартаментам и мини-отелям «поближе к родственникам», особенно среди гостей из ближнего зарубежья.

Загрузка скромная, но стабильная. И маржинальность выше, потому что издержки на содержание невысокие.

Юго-Восток и граница МКАДа: живут по своим законам

Многие вообще забывают, что отели могут быть на территории ЮВАО и рядом с МКАДом. А они есть. Это уже почти промышленная Москва. Или логистическая. Или «Москва для своих».

Кто здесь селится:

Водители и сотрудники логистических компаний.
Люди, у которых дела в районе и нет желания ехать в центр.
Периодически — участники форумов, выставок, ивентов, проходящих где-нибудь в «Сокольниках» или даже на «ВДНХ».

Загрузка скачет, но при грамотной политике — вполне можно выжить и даже неплохо заработать.

Зеленоград и Новая Москва: отдельная планета

Если вам кажется, что за пределами старой Москвы гостиницы не живут — попробуйте забронировать номер в Зеленограде на период деловой выставки. Или когда туда массово едут выпускники сдавать экзамены.

Гостиницы при вузах, технопарках, медицинских центрах живут активно.
Бизнес-клиенты, которым проще жить ближе к объекту, чем ездить по 2 часа из центра.
Свадьбы, мероприятия, «чтобы на дачу потом поехать» — тоже дают трафик.

Новая Москва пока не перегружена отелями, но вот коттеджи, мини-отели и гостевые дома — активно встают на поток.

Короткий список закономерностей

Вот несколько общих наблюдений, если вы решили как-то повлиять на загрузку:

Центр бьётся за качество и эмоции. Тут побеждает тот, кто не просто сдаёт номер, а даёт историю.
Периферия выигрывает за счёт логистики, цены и практичности.
Бизнес-туристы не всегда хотят жить в центре. Им важно «удобно, быстро, с завтраком».
Группы и экскурсанты всё ещё мощная сила. Особенно для районов с парковкой для автобусов.
Районы с ТПУ, торговыми центрами и выставками — всегда в плюсе в нужные даты.

А что с цифрами?

Усреднённо (конечно, всё зависит от даты, сезона и категории отеля):

Центр: 85–90% загрузки в «горячие» даты, 60–70% — в будни.
Юго-Запад: 70–80% при событиях, 50–60% обычно.
Восток: 50–60%, но с редкими пиками.
Север: 60–80% в зависимости от бизнес-активности.
Юг и ЮВАО: 40–70%, всё зависит от нишевого спроса.

Что с этим делать

Если вы управляете отелем, знание района — это ваш навигатор. Потому что невозможно одинаково продавать отель в Хамовниках и в Текстильщиках. Даже маркетинг должен быть разным.

В центре — делайте упор на атмосферу, фотогеничность, lifestyle.
На окраинах — подчёркивайте транспорт, цену, удобство для дел.
В спальных районах — играйте на безопасности, тишине, парковке.

А главное — не думайте, что ваш район «не туристический». Туризм бывает разный. Кто-то ищет люстры и шампанское, а кто-то — нормальный душ и 20 минут до офиса.

Несколько неожиданных инсайтов

Районы рядом с метро «Бауманская», «Красносельская» и даже «Авиамоторная» стали популярны у молодёжи и IT-шников — аренда студий и апартов там выросла.
В сезон ВДНХ приносит трафик не только в Останкино, но и в районе Марьиной Рощи и Сокольников.
Некоторые гостиницы в Бирюлёво стабильно загружены… свадебными гостями. Потому что недорого, просторно и близко к ЗАГСам и ресторанам.

Ну и под занавес

Загрузка отелей по районам — это не таблица в Excel. Это живой организм. То, что сегодня кажется глухим районом, завтра может стать точкой притяжения. Москва меняется быстро. Меняются привычки, локации, форматы.

Так что если вы видите, что рядом с вашим отелем открылся новый офисный кластер, спорткомплекс или строят станцию метро — радуйтесь. Это значит, скоро у вас будет больше гостей. Главное — чтобы к их приходу вы уже знали: кто они, зачем к вам едут и какую цену готовы заплатить. А район… район — это только точка на карте. Всё остальное делаете вы.